1. Sammenlign totalprisen, ikke bare provisjonen
Mange meglertilbud ser enkle ut ved første øyekast, men prisen kan være satt sammen av flere deler.
Noen meglere tar provisjon av salgssummen. Andre tilbyr fastpris. Noen bruker timepris eller kombinerer flere prismodeller. I tillegg kan det komme kostnader til foto, markedsføring, oppgjør, dokumentinnhenting, tilrettelegging og visninger.
Derfor bør du alltid spørre:
- Hva er totalprisen hvis boligen blir solgt?
- Hva er inkludert i tilbudet?
- Hva kommer i tillegg?
- Hva må jeg betale hvis boligen ikke blir solgt?
- Er foto, annonsering og visning inkludert?
- Er oppgjør inkludert?
- Er det minimumsprovisjon?
- Hvor lenge varer avtalen?
Forbrukerrådet anbefaler å be om tilbud fra flere meglere, sjekke totalprisen, avklare hva som er inkludert og få avtalen skriftlig.
2. Sjekk hva som faktisk er inkludert
To tilbud kan se like ut, men inneholde ulike tjenester.
Det ene tilbudet kan inkludere profesjonell foto, plantegning, markedsføringspakke og visninger. Det andre kan ha lavere pris, men flere tillegg.
Be derfor megleren forklare tilbudet punkt for punkt.
Dette bør du få tydelig svar på:
- Foto og presentasjon
- Er fotograf inkludert? Er plantegning inkludert? Får du stylingråd?
- Markedsføring
- Hvilke kanaler brukes? Er annonsering inkludert? Kommer det ekstra kostnader for digitale annonser?
- Visning
- Holder megleren visningene selv? Hvor mange visninger er inkludert?
- Oppfølging
- Hvem følger opp interessenter etter visning? Hvor raskt blir de kontaktet?
- Oppgjør og dokumenter
- Er oppgjør inkludert? Hvilke dokumentkostnader kommer i tillegg?
- Avbrutt salg
- Hva må du betale hvis du ikke selger, eller hvis du bytter megler?
Dette er viktig fordi billigste tilbud ikke alltid er billigst når alt regnes med.
3. Vurder meglerens erfaring i området
En megler som kjenner området, kan ofte gi bedre råd om prisnivå, kjøpergruppe og hva som bør fremheves i markedsføringen.
Det betyr ikke at den mest lokale megleren alltid er best, men lokalkunnskap bør være en del av vurderingen.
Spør megleren:
- Hvor mange boliger har du solgt i dette området?
- Har du solgt lignende boliger nylig?
- Hva ble de solgt for sammenlignet med prisantydning?
- Hvilke kjøpergrupper tror du er mest aktuelle?
- Hva mener du trekker prisen opp eller ned for min bolig?
NEF anbefaler å se etter meglere som kjenner lokalområdet godt, gjerne meglere som har solgt flere eiendommer i området og kjenner områdets styrker og svakheter.
4. Ikke velg bare høyeste prisantydning
Når du får flere verdivurderinger, kan tallene variere. Det er normalt.
En høy prisantydning kan være riktig, men den bør alltid begrunnes. Det er ikke nok at megleren “har en god følelse”. Du bør få forklart hvilke salg vurderingen bygger på, hvordan markedet er akkurat nå, og hvordan megleren tenker rundt prisstrategi.
Spør:
- Hvilke sammenlignbare salg har du brukt?
- Hvorfor mener du denne prisantydningen er riktig?
- Hva er risikoen ved å gå for høyt ut?
- Hva er risikoen ved å gå for lavt ut?
- Hvordan vil prisantydningen påvirke interessen før visning?
En god megler bør kunne forklare både optimistiske og mer forsiktige vurderinger.
5. Be om en konkret salgsstrategi
Et meglertilbud bør ikke bare handle om pris. Det bør også handle om hvordan megleren vil selge boligen.
Be megleren forklare salgsstrategien med vanlige ord.
Du bør få svar på:
- Når bør boligen legges ut?
- Hvem er den mest sannsynlige kjøpergruppen?
- Hva bør gjøres før foto?
- Hva bør fremheves i annonsen?
- Hvilke svakheter bør håndteres tidlig?
- Hvordan skal interessenter følges opp?
- Hvordan planlegger megleren budrunden?
- Hva gjør megleren hvis interessen blir lavere enn forventet?
Dette skiller ofte en god megler fra en megler som bare gir et standardtilbud.
6. Finn ut hvem som faktisk skal gjøre jobben
Det er ikke alltid personen du møter først, gjør hele jobben alene. Noen ganger er flere personer involvert: ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig, medhjelper, oppgjørsavdeling eller markedsteam.
Det trenger ikke være negativt. Men du bør vite hvem som har ansvar for hva.
Spør:
- Hvem er ansvarlig megler?
- Hvem holder visning?
- Hvem følger opp interessenter?
- Hvem håndterer budrunden?
- Hvem kontakter jeg hvis jeg har spørsmål?
- Hvor tilgjengelig er megleren underveis?
Dette handler ikke om mistillit. Det handler om å vite hvem du faktisk samarbeider med gjennom salgsprosessen.
7. Sjekk kapasiteten
En erfaren megler kan være et godt valg, men bare hvis megleren også har tid til salget ditt.
Spør hvor mange boliger megleren jobber med samtidig, og hvordan salgsprosessen blir fulgt opp i praksis.
Gode spørsmål:
- Hvor mange aktive salg har du nå?
- Hvor raskt svarer du vanligvis interessenter?
- Er du tilgjengelig på kvelder og helger?
- Hvordan følger du opp budgivere?
- Hva skjer hvis du er opptatt når budrunden starter?
NEF anbefaler også å vurdere meglerens kapasitet og hvordan megleren planlegger å legge opp salgsprosessen.
8. Se etter kvalitetstegn i meglerprofilen
Når du sammenligner meglere gjennom Meglerradar, vises kun godkjente meglere. Du trenger derfor ikke starte med å undersøke om megleren i det hele tatt kan drive med eiendomsmegling.
I stedet bør du bruke meglerprofilen til å se etter tegn på erfaring, relevans og trygghet.
I agentkortet kan du se informasjon som hjelper deg å vurdere megleren før du sender forespørsel. Dersom megleren er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, vises dette også i profilen.
Se spesielt etter:
- om megleren har solgt boliger i området ditt
- om megleren har erfaring med lignende boligtype
- hvor relevant meglerens erfaring er for ditt salg
- om megleren er medlem av NEF
- hvilken rolle, bakgrunn og erfaring megleren har
- om megleren virker som en god match for boligen din
NEF-medlemskap er ikke det eneste som avgjør om en megler er riktig for deg, men det kan være et ekstra kvalitetstegn når du sammenligner flere alternativer.
Det viktigste er fortsatt helheten: erfaring, lokalkunnskap, salgsstrategi, pris, tilgjengelighet og tillit.
9. Les oppdragsavtalen før du signerer
Når du har valgt megler, skal dere inngå en skriftlig avtale. Ikke signer før du har lest gjennom vilkårene.
Se spesielt etter:
- pris og betalingsmodell
- hva som er inkludert
- tilleggskostnader
- varighet på avtalen
- hva som skjer hvis boligen ikke blir solgt
- hva du må betale hvis avtalen avsluttes
- hvem som er ansvarlig megler
- hvilke tjenester megleren skal levere
Forbrukerrådet anbefaler å få avtalen skriftlig, lese gjennom alle punktene før signering, avtale hvor lenge oppdraget skal løpe og få med hvor mye som skal betales dersom salg ikke gjennomføres.
10. Velg megleren du har mest tillit til
Når du har sammenlignet pris, erfaring, strategi og vilkår, står du ofte igjen med et viktig spørsmål:
Hvem stoler du mest på?
En god megler bør være tydelig, realistisk og enkel å få tak i. Du bør føle at megleren forstår boligen din, markedet og hva som er viktig for deg.
Velg ikke bare den som lover mest. Velg den som forklarer best.
Sjekkliste før du velger megler
Bruk denne listen før du bestemmer deg:
- Har jeg sammenlignet totalpris, ikke bare provisjon?
- Vet jeg hva som er inkludert i tilbudet?
- Vet jeg hva som kommer i tillegg?
- Har megleren solgt lignende boliger?
- Kjenner megleren området?
- Har megleren forklart prisantydningen godt?
- Har jeg fått en konkret salgsstrategi?
- Vet jeg hvem som holder visning og følger opp interessenter?
- Har megleren kapasitet til salget mitt?
- Har jeg sett på kvalitetstegn i meglerprofilen, som erfaring, lokalkunnskap og eventuelt NEF-medlemskap?
- Har jeg lest oppdragsavtalen?
- Vet jeg hva jeg må betale hvis boligen ikke blir solgt?